Rentabilidad de departamentos en plataformas digitales: análisis de costos y beneficios reales

La opción de alquilar propiedades a través de plataformas como Airbnb ha ganado popularidad entre dueños de inmuebles en México, motivados por el crecimiento del turismo. No obstante, expertos del sector inmobiliario aconsejan realizar un análisis profundo de la viabilidad económica antes de comprometerse con este modelo. Conforme a datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi), en el país los propietarios que poseen una vivienda adicional a su residencia principal cuentan en promedio con 1.1 propiedades, lo que representa una oportunidad para generar ingresos mediante arriendos de corta duración, aunque requiere evaluar cuidadosamente los gastos asociados. El consultor inmobiliario Víctor Barrios señala que la gestión de arriendos de corta estancia consume entre 15% y 30% de los ingresos obtenidos. A esto se añaden desembolsos por mantenimiento, servicios básicos y equipamiento, factores que reducen significativamente la ganancia neta. Barrios advierte que si los ingresos no permiten contratar a un administrador profesional, el negocio se transforma en una ocupación de tiempo completo que podría no justificar abandonar otras fuentes de empleo. Barrios recomienda comparar el Cap Rate o tasa de capitalización, que refleja el rendimiento efectivo tras deducir todos los costos operacionales. Ante un escenario donde una propiedad genera 30,000 pesos mensuales en plataformas digitales frente a 20,000 en alquiler convencional, deben considerarse gastos de electricidad, agua, telecomunicaciones, calefacción, conservación, administración y muebles. En materia fiscal, los impuestos representan un aspecto determinante en la rentabilidad final. Barrios destaca que las cargas tributarias en arriendos de corta estancia suelen ser mayores comparadas con alquileres prolongados. Bajo el régimen simplificado de confianza (Resico), los impuestos en arriendos tradicionales pueden limitarse a 4%, considerablemente menor al gravamen aplicado en Airbnb. El especialista enfatiza la importancia de calcular el ingreso neto operativo total: ingresos menos egresos menos obligaciones fiscales. La tasa de ocupación óptima se sitúa entre 50% y 90% en viviendas ofrecidas en plataformas de alquiler temporal. Acercarse a ocupación total también conlleva desventajas, pues acelera el deterioro físico del inmueble e incrementa costos de mantenimiento. Contrario a suposiciones comunes, las zonas costeras no siempre garantizan máxima rentabilidad. Barrios indica que urbes como Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey frecuentemente ofrecen mejores rendimientos considerando el precio de compra y gastos operativos. Sin embargo, el análisis debe profundizarse a escala de barrio o delegación dentro de cada metrópoli, considerando además normativas locales vigentes.